Se trata de una de las consultas más recurrentes en el despacho como abogados especialistas en arrendamientos, sobre todo en los últimos tiempos. Naturalmente hay que estudiar caso por caso para dar una buena respuesta, pero en este artículo vamos a tratar de explicaros puntos genéricos que seguro que os resultan útiles.

Normativa aplicable al caso

Lo primero que debes averiguar es qué Ley aplica a tu caso en concreto. La Ley reguladora siempre es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y más concretamente sus artículos 9 y 10 para la duración del contrato, que es lo que importa para saber si tu arrendador puede subirte la renta o no. Pero como estos artículos han sufrido hasta 5 modificaciones muy diferentes entre sí desde su promulgación, podemos hablar de varias normativas y de ahí la importancia de saber cuál aplica a tu caso.

• Última modificación, publicada el 25/05/2023, en vigor a partir del 26/05/2023.
• Modificación publicada el 05/03/2019, en vigor a partir del 6/3/2019.
• Modificación publicada el 24/01/2019, en vigor a partir del 24/01/2009.
• Modificación publicada el 18/12/2018, en vigor a partir del 19/12/2018.
• Modificación publicada el 05/06/2013, en vigor a partir del 06/06/2013.
• Modificación publicada el 24/11/2009, en vigor a partir del 24/12/2009
• Texto original, publicado el 25/11/1994, en vigor a partir del 1/1/1995.

Lo determinante para saberlo es la fecha de tu contrato porque la normativa vigente al momento de la firma (o entrega del inmueble, si fuera posterior a la firma) es la que regirá durante toda la vida del arrendamiento. Así por ejemplo, si celebrasteis el contrato de arrendamiento el 02/01/2016, estaréis sometidos ahora a la modificación publicada el 05/06/2013, sin que os afecten las habidas con posterioridad.

Diferencias entre normativas

En lo que respecta a estos dos artículos que os decimos, estas normativas difieren principalmente en el tiempo de las prórrogas obligatorias y el plazo de preaviso al término de las prórrogas por parte del arrendador para poder resolver el contrato. Así, siguiendo con el mismo ejemplo, un contrato de arrendamiento celebrado el 02/01/2016 deberá prorrogarse obligatoriamente 3 años y a partir de ese plazo se prorrogará por un 1 año y así sucesivamente de forma tácita si ninguna de las partes lo resuelve expresamente, siendo el plazo de preaviso por parte del arrendador para resolverlo de 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación de cualquiera de esas prórrogas.

Mientas que, poniendo otro ejemplo, si el contrato se hubiera celebrado el 01/01/2020, estarías sujeto a la modificación publicada el 24/01/2019, siendo la duración mínima 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), prorrogables igualmente por anualidades, y el plazo de preaviso del arrendador para resolverlo de 4 meses como mínimo a la fecha de terminación de cualquiera de esas prórrogas.

¿Puede subirte el alquiler el casero?

Lo anterior os lo hemos explicado porque durante la vigencia del contrato la parte arrendadora no puede subir la renta unilateralmente, pero sí que puede resolver el contrato al finalizar cualquiera de las prórrogas —cumpliendo con el preaviso—, por lo que en la práctica puede perfectamente pedir una subida de la renta bajo apercibimiento de resolver el contrato y buscar otros inquilinos que se lo paguen.

¿Modificación del contrato de arrendamiento actual o celebración de uno nuevo?

Si así fuera y aceptarais la subida, habría que documentarlo mediante la firma de una adenda al contrato original o mediante la celebración de un nuevo contrato. Este punto es clave porque el plazo de duración de las prórrogas y el tiempo de preaviso es más grande y por tanto más beneficioso para la parte arrendataria en la actual normativa que en las anteriores. Así que la parte arrendadora querrá hacerlo mediante una adenda al contrato original para así seguir sujeto a esa normativa y la parte arrendataria deberíais exigir que fuera mediante la firma de un nuevo contrato. El éxito pasa por una buena negociación.

Subida del alquiler mediante la actualización de la renta al IPC

Por último, queremos hacer una aclaración importante. La subida de la renta a la que nos hemos referido en este artículo no tiene nada que ver con la actualización de la renta original al IPC por cada año de contrato.

Abogados especialistas en arrendamientos

Como abogados dedicados al sector inmobiliario y el Derecho de sucesiones, tenemos una dilatada experiencia en materia de arrendamientos, lo que nos confiere un profundo conocimiento de la materia y una gran capacidad para plantear las soluciones estratégicamente teniendo en cuentas las circunstancias de cada caso y personas involucradas.