Qué es un contrato de arras

Explicamos qué es el contrato de arras, advirtiendo sobre los riesgos legales y la conveniencia de la intervención notarial

Muchos de los clientes que nos contactan lo hacen por el incumplimiento de lo acordado en un contrato de arras por algunas de las partes. Palabras mayores teniendo en cuenta la complejidad técnica y las cuantías de estos pleitos. Tal es así que, después de haber llevado un gran número de asuntos, en su mayoría procesos judiciales, podemos resumir todo nuestro conocimiento en una advertencia: aunque en la práctica no siempre se le da la importancia que merece, el pacto de arras es un documento de igual fuerza contractual que el del contrato de la compraventa. Por lo que una mal entendimiento de su naturaleza y obligaciones puede llegar a ser desastroso.

Vaya por delante para darse cuenta de su magnitud que el importe habitual de las arras oscila entre el 5 y el 10% del precio de la compraventa, lo que para una vivienda de 200.000 euros supondría un importe de 10.000 a 20.000 euros.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un compromiso de compraventa entre dos partes. Por el que la parte compradora entrega a la parte vendedora una cantidad de dinero a cuenta del precio final de la compraventa como adelanto. De hecho, lo correcto sería llamarlo pacto de arras, puesto que tiene carácter accesorio al contrato principal de compraventa. Viene regulado en el artículo 1.454 del Código Civil, aunque de forma muy escueta. Lo que ha motivado un profundo desarrollo doctrinal que ha culminado con una serie de Sentencias unificadoras de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Las arras pueden darse para diferentes tipos de operaciones y obligaciones, pero vamos a centrarnos en los relativos a compraventa de bienes inmuebles.

qué es un contrato de arras

Tipos de contratos de arras

La jurisprudencia diferencia tres tipos de arras: las arras confirmatorias, las arras penitenciales y las arras penales. Como veremos a continuación, cada una de ellas tiene su propia naturaleza y consecuencias en caso de incumplimiento.

  • Contrato de arras confirmatorias: son arras que no autorizan el desistimiento unilateral de las partes. El importe abonado en concepto de arras es un adelanto de la compraventa a modo de señal para reservarlo. Por tanto, si alguna de las dos partes incumpliese con sus obligaciones y no otorgase la compraventa según lo acordado, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento o la resolución de la compraventa. Más el resarcimiento económico por los daños y perjuicios causados en ambos casos.
  • Contrato de arras penales: son arras que no autorizan el desistimiento unilateral de las partes, pero fijan una penalización mínima en caso de incumplimiento. El importe abonado en concepto de arras es un adelanto de la compraventa a modo de señal para reservarlo y por tanto, si alguna de las dos partes incumpliese con sus obligaciones y no otorgase la compraventa según lo acordado, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento o la resolución de la compraventa, según le convenga, más el resarcimiento económico por los daños y perjuicios causados en ambos casos, que como mínimo será ese importe para la parte compradora y, en la práctica, el doble de ese importe para la parte vendedora, aunque la decisión queda al arbitrio de la facultad moderadora del juez que lo resuelva.
  • Contrato de arras penitenciales: son las únicas arras que sí autorizan el desistimiento unilateral de las partes. El importe abonado en concepto de arras es un adelanto de la compraventa a modo de señal para reservarlo. Pero en este caso se permite que cualquiera de las partes incumpla con sus obligaciones, sin que la otra parte pueda exigirle su cumplimiento o indemnización por los daños y perjuicios causados, perdiendo o debiendo devolver el importe de las arras por duplicado, según sea parte compradora o vendedora, respectivamente. Este tipo de arras lo serán cuando así se diga expresamente en el contrato. Si no se específica, estaríamos ante unas arras confirmatorias o penales dependiendo de cada caso.

Por ello se hace imprescindible no sólo saber diferenciarlas, sino, sobre todo, hacerlo correctamente sobre el papel. Una mala redacción puede ser fatal porque podría confundir sobre el tipo de arras acordado y en caso de incumplimiento obligaría a un resarcimiento económico.

La forma de celebración del contrato de arras: acuerdo privado o ante Notario

Continuando con esto, aunque parezca sorprendente, los errores de redacción son la tónica habitual. Lo que cobra sentido si tenemos en cuenta que no hay obligación de otorgarlos ante Notario, sino que basta el documento privado elaborado por las partes. Así es, la inmensa mayoría de los contratos de arras se hacen en documento privado e incluso —nos atreveríamos a decir— sin la supervisión de un especialista. Recalcamos la palabra especialista porque, aunque en muchas de estas operaciones intervienen comisionistas que representan a la parte vendedora, lo cierto es que abundan los que no conocen la materia contractual o simplemente quieren cerrar el acuerdo cuanto antes.

Pero es que además, es bien sabido que en la práctica la posición dominante es la parte vendedora. Especialmente cuando el precio de compraventa es bajo y/o la parte vendedora es un gran tenedor como un fondo de inversión inmobiliaria. Lo que genera una prisa en la parte compradora que incide en el hecho de no asesorarse correctamente sobre lo que está firmando.

Otro punto a favor de la intervención de un fedatario público (Notario), es el hecho de depositar la cantidad de dinero acordada en concepto de arras en su Notaría para asegurar su correcto pago y depósito a ambas partes. Máxime en aquellos casos en los que la parte compradora reside en el extranjero y por tanto se hace más vulnerable al pleito. Este depósito no implica que el Notario pueda decidir sobre a quién devolverle las arras en caso de discrepancia entre las partes, pero asegura su tenencia hasta que un juez lo decida. Es una garantía adicional muy recomendable, que se puede celebrar incluso en paralelo a un contrato de arras privado.

contenido esencial de un pacto de arras

  • Datos personales y de contacto de ambas partes y, en su caso, de sus representantes.
  • Descripción real del bien inmueble para identificarla correctamente.
  • Precio de la compraventa y su forma de pago.
  • Importe y naturaleza de las arras que se constituyen.
  • Plazo máximo para formalizar la compraventa.
  • Condicionantes a la compraventa como depender de la inscripción del bien inmueble a nombre de la parte vendedora en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la formalización de la compraventa, la aportación de determinada documentación para asegurar la legalidad en materia de blanqueo de capitales o el otorgamiento de un préstamo por parte de la parte compradora para financiarla, por ejemplo.
  • Existencia, o no, de cargas y gravámenes.
  • Distribución de los gastos de compraventa.
problemas que puede generar un mal contrato de arras

El problema de los intermediarios

Otro problema que puede generar un deficiente documento de arras es que la parte vendedora comparezca representado por otra persona que ni siquiera referencia la representación que dice ostentar. En caso de incumplimiento o desistimiento de una de las partes y llegados al proceso judicial, pudiera la parte contraria defender que la persona intermediadora no estaba autorizada para representar a la parte vendedora, aunque se trate de un agente de la propiedad colegiado. Lo que pudiera generar una falta de legitimación pasiva que echase al traste la acción judicial ejercitada por la parte perjudicada.

Otro problema no menos habitual es que la persona intermediadora cobre sus honorarios de la cantidad de dinero abonada en concepto de arras. Lo que dificultaría el cobro al perjudicado y, en su caso, generaría a la parte vendedora un derecho de cobro.

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