En Galicia, uno de los conflictos más habituales de las cuestiones más frecuentes en las herencias es qué hacer con los pisos de herencia o viviendas del fallecido. La mayoría de patrimonios incluyen al menos un piso: la vivienda habitual de los padres, un apartamento en la ciudad o incluso varias propiedades. Estos bienes inmuebles suelen ser lo más codiciado por los herederos, por lo que una mala planificación sucesoria puede generar conflicto entre ellos fácilmente.

Como abogados especialistas en herencias en A Coruña, hemos visto que pisos en herencia, casas o incluso edificios que acaban sido adjudicados en proindiviso a los herederos, bloqueados o malvendidos por la presión fiscal o económica de alguno de ellos. En este artículo te explicamos cómo funcionan las herencias con pisos y casas en Galicia, qué problemas suelen surgir y qué soluciones existen para adjudicarlos de forma justa y segura.

Un piso forma parte del caudal hereditario, igual que las fincas, cuentas bancarias o vehículos. Al fallecer el propietario:

• Si hay testamento, se adjudica según lo que haya dispuesto en vida.
• Si no lo hay, se reparte entre los herederos legales (hijos, cónyuge, padres…).

En Galicia, además, puede adjudicarse en vida mediante pacto de mejora, una herramienta muy utilizada para evitar conflictos posteriores.

1. Proindivisos entre hermanos

Si el piso se adjudica “a partes iguales” entre varios herederos, todos son copropietarios. Esto significa que el piso pasa a ser administrado por un sistema de acuerdos entre ellos, por el cual, entre otras cosas, no se puede vender o alquilar sin el consentimiento de todos ellos. Por eso, en la práctica, suele provocar bloqueos que en los peores casos terminan en un proceso judicial de división de cosa común para su venta forzosa a un tercero en subasta pública.

2. Desequilibrios en el reparto

No todos los bienes tienen el mismo valor, ni económico, ni emocional. Dejar un piso a un hijo en herencia, quién recibe el piso y otro solo dinero, por ejemplo, fácilmente puede surgir el desacuerdo para partir la herencia, aún compensando el perjuicio de cualquier otra forma beneficiosa.

3. Uso y disfrute del inmueble

Mientras no se parta la herencia, los pisos de herencia permanecen a todos los herederos según lo dispuesto en el testamento, de tal forma que todos ellos tienen el mismo derecho a usarla, o dicho al revés, ninguno puede usarla de forma exclusiva y excluyente, bajo apercibimiento de desahucio e incluso indemnización de daños y perjuicios. Se trata de uno de los conflictos más habituales.

4. Gastos de mantenimiento

Aunque esté vacío, el piso genera gastos de mantenimiento (IBI, cuotas de la comunidad de propietarios, suministros, tasas de residuos, etcétera). Los herederos deben hacerse cargo en proporción a su cuota de participación, pero los terceros acreedores pueden reclamar el cobro de la totalidad a cualquier de ellos de forma solidaria, lo que provoca discusiones si alguien se niega a pagar.

5. Fiscalidad

Aunque en Galicia el Impuesto de Sucesiones prevé una reducción de hasta 1.000.000 € por heredero directo, sí puede haber otros impuestos: plusvalías municipales y, en caso de ventas, IRPF por ganancias patrimoniales.

En este artículo, El País se hace eco de uno de estos casos: El calvario de las herencias familiares: ¿qué pasa si su hermano no quiere vender la casa?

Ejemplo real:

Un matrimonio en Vigo fallece dejando como principales bienes:

• La vivienda habitual, valorada en 180.000 €.
• Una cuenta de 40.000 €.

Tienen dos hijos.

Sin planificación: si no hay acuerdo entre ellos para una compensación con dinero extrahereditario, el piso y el dinero se adjudican “a partes iguales”. Ambos son copropietarios de la vivienda. Uno quiere vender y el otro no. Resultado: bloqueo y, finalmente, demanda judicial de extinción del condominio. Sin perjuicio de los procesos judiciales que puedan haber en reclamación de gastos, uso de la vivienda, defensa de la herencia frente a terceros, etcétera.

Con planificación mediante pacto de mejora o testamento: en vida o al fallecimiento, respectivamente, los padres adjudican el piso a un hijo y el dinero al otro, compensando con equilibrio. Resultado: cada heredero recibe un bien completo y no hay conflictos.

1. Adjudicar el piso a unos solos herederos

El heredero o herederos que se quede con los pisos de herencia debe compensar a los demás con dinero u otros bienes. Es la opción más práctica y evita el proindiviso.

2. Vender el piso y repartir el dinero

Es la solución cuando ninguno de los herederos quiere o puede quedarse con el inmueble. Eso sí, conviene hacerlo de mutuo acuerdo para no tener que acudir a subasta judicial, donde el valor suele ser inferior.

3. Usufructo a favor del cónyuge viudo

En Galicia, el cónyuge viudo tiene derecho al usufructo de la herencia en cuota legal que dependerá del tipo de sucesión. Muchas veces se aplica sobre la vivienda familiar, lo que garantiza que pueda vivir en ella de por vida, aunque la nuda propiedad pase a los hijos. Un testamento puede atribuir la totalidad del usufructo de forma vitalicia al cónyuge supérstite, lo que evitar conflictos en caso de desacuerdo.

4. Pactos sucesorios en vida

El pacto de mejora permite adjudicar el piso en vida a un hijo, con efectos de herencia. Tiene dos ventajas:

• Seguridad jurídica: el bien ya queda asignado.
• Ahorro fiscal: se tributa como herencia, con la reducción de hasta 1.000.000 €.

Fiscalidad de los pisos heredados en Galicia

1. Impuesto de Sucesiones: en la mayoría de los casos, los hijos y cónyuges no pagan nada, gracias a la reducción autonómica.
2. Plusvalía municipal: el impuesto depende del valor del suelo y del tiempo de tenencia.
3. IRPF en caso de venta: si los herederos adjudicatarios venden el piso y hay ganancia, deben tributar en el IRPF por el beneficio que pueda haber entre el valor de adquisición y el de venta.

Errores frecuentes en herencias con pisos

1. Dejar el piso en proindiviso sin pautas claras.
2. No compensar adecuadamente los valores.
3. Ignorar los impuestos municipales, que suelen ser elevados.
4. No proteger el usufructo del cónyuge viudo.

En Galicia, si tu patrimonio incluye bienes inmuebles, lo más recomendable es realizar una planificación sucesoria de la mano de un profesional cualificado.

Los pisos son uno de los bienes más valiosos en las herencias gallegas, pero también una de las principales fuentes de conflicto. En IM Abogados hemos ayudado a familias de toda Galicia a planificar las herencias a futuro, evitando litigios, impuestos gravosos y reduciendo los costes económicos y personales. Si tu herencia incluye un piso en Galicia, ponte en contacto con nosotros: te guiaremos en el reparto más seguro y eficiente.