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Es muy habitual que uno de los herederos decida instalarse en una vivienda de la herencia sin el consentimiento de los demás. Cambia la cerradura y ocupa la vivienda hasta nuevo aviso. O habiéndose instalado con su permiso, decide luego perpetuarse en ella porque es gratis. En la mayoría de los casos se trata de un hermano con problemas económicos o directamente con inquina hacia los demás. Esta ocupación no consentida de la casa de todos genera un conflicto que va creciendo con el tiempo porque tiene gastos e impide venderla o alquilarla. Este problema es uno de los encargos más recurrentes como abogados especialistas en herencias. En el artículo hoy os explicamos todo lo que necesitáis saber al respecto.
¿De quién es la vivienda?
Desde el fallecimiento del propietario o propietarios de la vivienda hasta la aprobación del reparto de su herencia por todos los herederos de mutuo acuerdo, la herencia es propiedad de la comunidad hereditaria, es decir, de todos los herederos en el porcentaje de participación que por testamento o Ley le corresponda a cada uno de ellos. Recalcamos que se trata de la comunidad hereditaria, no de los herederos que la integran. Es decir, los propietarios no son los herederos, sino la comunidad hereditaria que conforman entre ellos. Esta diferenciación es importante porque el heredero que actúe contra el ocupante de la vivienda lo está haciendo siempre en beneficio de la comunidad hereditaria, no como propietario en sí mismo.
El hecho de que la vivienda sea propiedad de la comunidad hereditaria implica que todos los gastos corran a cargo y cuenta de todos los herederos en los porcentajes de participación que les correspondan, con independencia de que la vivienda la esté usando un heredero de forma exclusiva. Respecto al uso de la vivienda, lo que dice la Ley es que todos los herederos tienen el mismo derecho a disfrutarla —como es lógico—, por lo que está rotundamente prohibido que uno de ellos impida el uso a los demás.
El desahucio por precario
Este uso exclusivo por parte de un heredero de la vivienda de todos sin que haya un contrato de alquiler de por medio se denomina precario. Definimos precario como ocupar una vivienda sin título y de forma gratuita y debe terminar en el momento en el que su titular así lo decida. En nuestro caso, el titular es la comunidad hereditaria y cualquier heredero puede actuar en beneficio de ella frente a los demás, aunque su porcentaje de participación sea mínimo en comparación con ellos. Resulta totalmente irrelevante que el ocupante de la vivienda también sea heredero, o que el resto de herederos se lo permitan.
El procedimiento a seguir consta de dos fases: el requerimiento extrajudicial y el proceso judicial. Con el requerimiento extrajudicial se advierte de forma fehaciente al heredero que ocupa la vivienda que debe cesar en su actitud, ofreciéndole pautar un uso común. Si no se aviniese a ello, el proceso judicial sería de desahucio para que desaloje la vivienda con imposición de las costas del proceso, es decir, teniendo él que pagar el abogado y el procurador de ambas partes. Además, se le puede exigir una indemnización por el uso no consentido de la vivienda, que normalmente se cuantifica en la renta de mercado de esa vivienda, como si fuera un alquiler, desde la fecha del requerimiento extrajudicial.
Extrapolable a otros bienes de la herencia
Lo mismo pasa con todos los demás bienes que integran la herencia. Ningún heredero puede usar de forma exclusiva y excluyente los bienes que integran la herencia, sean lo que sean, una vivienda, un vehículo o una mascota, por ejemplo. En lugar del desahucio, se puede solicitar la consignación judicial del bien o directamente la solicitud al Juzgado de que paute el uso compartido.
Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 691/2020, de 21 de diciembre
Como explicábamos al principio, el uso privativo de la casa familiar por uno de los hermanos es una tónica habitual y precisamente por eso la jurisprudencia es clara y consolidada. En Ignacio Martínez Abogados reproducimos un fragmento de una Sentencia del Tribunal Supremo que es especialmente aclarativa sobre este caso en concreto, sintetizando lo explicado antes.
5.- Las situaciones de precario en el caso de bienes en comunidad. En cuanto a las situaciones de precario en las comunidades de bienes y, en particular, en las comunidades hereditarias, la jurisprudencia de esta sala ha admitido la facultad legal de cada coheredero de servirse de las cosas comunes, pero ha precisado que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, que excluya el uso de los demás, es ilegitimo.
6.- En consecuencia, resulta llano que la jurisprudencia admite la viabilidad de la acción de precario a favor de la comunidad hereditaria y frente al coheredero que disfruta de la cosa en exclusiva, aunque fuere por concesión graciosa del causante. Como afirmó la sentencia de 16 de septiembre de 2010, explicando el fundamento de este criterio, «estando pendiente el estado de indivisión hereditaria que precede a la partición y teniendo ésta el carácter de operación complementaria que resulta indispensable para obtener el reconocimiento de la propiedad sobre bienes determinados de la herencia, no cabía admitir un uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado o particular coheredero».
En Ignacio Martínez IM Abogados prestamos servicios de asesoramiento jurídico e intervención letrada en una variedad de áreas de práctica y sectores. Estamos especializados en Derecho civil, y más concretamente en asuntos complejos como son los relativos a las sucesiones y la propiedad en general, aunque también destacamos en otras materias como Seguridad Social.
